요즘에 위약금에 대해서 많은 분들이 물어보십니다.

위약금이란 어느 당사자가 계약을 위반하게 됨으로써 피해를 본 상대방에게 발생하는 손해금을 말합니다. 위약금은 개인적으로 합의를 볼 수도 있고, 합의가 성립이 되지 않으면 법적으로 청구하기도 합니다.

위약이 발생하게 되면 피해를 본 상대방은 미리 채무자의 재산을 찾아 가압류를 하는 등 보전처분을 합니다. 그러나 재산이 없으면 재판에서 이겨봤자 받을 가망이 없기 때문에 독촉을 일삼다가 그만 두기도 합니다.

원래 손해배상 청구는 시효가 사건발생 때부터 3년이지만, 위약금은 계약이 해지된 날로부터 3년 이내에 청구하는 게 원칙입니다. 아파트를 분양받고 나서 수년 동안 입주하지 못했다면 몇 년 질질 끌다 5년쯤 후 해지통지 해놓고 또 3년 이내에 재판하는 처사와 같다고 봐야 합니다.

지금 제가 쓰고 있는 위약금은 개인 간의 사적인 위약금이 아니라, 아파트를 분양받았다가 입주하지 못하여 발생하는 위약금으로 한정해서 설명 드리도록 하겠습니다. 이유를 막론하고 분양받은 사람이 입주를 하지 못하면 아파트를 지은 시행사에서는 2~3회 독촉이 옵니다.

건설사에 따라 처리하는 절차는 다르긴 하지만, 위약금이 발생하면 우선 채무자의 재산을 찾아 가압류하고, 직접 독촉을 하거나 신용정보회사에 채권을 넘겨 이를 받도록 위임해 버리기도 합니다. 아파트가 재 분양이 될 때까지 이런 독촉이나 내용증명은 계속 날아옵니다.

아파트는 한 번 지어놓으면 반드시 누가 들어와야 하고, 누가 사던지 다시 사는 사람이 있어야 계약해지가 될 수 있습니다. 금전적으로 여유가 있는 회사는 팔리지 않더라도 계약해지를 시키고 회사에서 보관하는 일도 있지만, 그런 경우는 정말 많지 않습니다. 하다못해 전세분양이라도 해야 계약은 해지되는 게 일반적입니다.

입주를 하지 못한 햇수가 1년이 되건, 10년이 되건 언젠가는 해지가 됩니다. 해지통지를 받았다고 좋아하시면 굉장히 위험한 생각이십니다. 위약금 청구는 대개 해지통지 후에 청구합니다. 아파트 한 채에 따른 위약금은 1억 정도 됩니다. 계약금 5%, 또는 10%를 몰수당하고 해제 되었는데 다시 1억의 위약금이라면 놀랄 일입니다.

어떤회사는 위약금 청구를 하고, 어떤 회사는 청구를 하지 않을까요? 열에 아홉은 나중에 한다고 봐야 합니다. 그런 일을 대비해서 입주를 못하게 될때에는 미리 변호사를 선임해 놓고 모든 컨설팅이나 재판에 따른 서류제출, 재판 참석을 변호사에게 위임하고 있는  것입니다.

나는 재판에 져봤자 재산이 없으므로 괜찮다, 고 하는 생각도 잘못된 생각입니다. 재판에 져 놓으면 두고두고 따라다닙니다. 그럴 때는 일부라도 주고 합의로 처리하던지 조정으로 끝을 맺는 게 좋습니다. 요즘은 수도권에 미분양이 꽉 차있어서 시행사들이 작은 소송까지도 다 하고 있습니다.

너무 안이하게 생각하는 사람들도 많습니다. 재산에 가압류가 돼있는데 위약금 재찬서류를 받고 아무 대처없이 그냥 있는 사람도 있습니다. 그러다 경매 들어오게 되면 그땐 펄쩍 뛰고 세상에 이런 일도 있는냐고, 울고불고 하지만, 그땐 이미 늦어 구제의 길이 없습니다.

아파트 분양은 내가 계약금을 내고 내가 은행에서 자서를 하여 돈이 건설사로 나간 것입니다. 아파트가 지어지기 까지는 내 돈이 들어 있다고 볼 것이므로 나도 그런 주장을 해야 하는 데 소장 받고도 묵묵부답 한다면 재판은 져버리게 되고, 결국 본인은 계약금 몰수당하고 위약금 뺏기게 되는 것입니다.

아파트 분양 한번 잘못 받았다가 1억5천 내지 2억의 손해를 보게 되면 어찌되겠는지요? 그러나 문제가 있습니다. 그 아파트에 입주해도 가격은 그 이상 내려 더 손해를 보기 때문에 사람들은 손해가 적은 쪽을 택하고 있는 것입니다.

아무튼 위약금 청구는 수년 후에 다시 들어올 수 있고, 통장이나 재산에 가압류가 들어오고 올수 있으며 월급에 압류가 될 수 있음을 잊지 않으셔야 합니다. 항시 긴장을 하셔야 하고, 소장을 받으면 즉시 전문 법무법인이나 법률사무소에 상담을 구하거나, 의뢰하시어 피해를 줄이는 방법이 최고입니다.

2~3년 전 파주, 일산, 김포, 인천, 청라, 영종, 수원, 용인, 남양주 등지에 입주 못한 수분양자들은 거의 계약해지 통지는 받았으나 위약금 재판은 지금 들어오고 있는 중임을 알고 계셔야 합니다. 재판 중 조정이나 합의가 되는 게 많지만, 패소금액은 비율에 따라 일률적으로 정해져 있지 않습니다.

소장을 받으면 1개월 이내로 답변서를 제출하는 일은 필수적입니다. 그리고 재판 중 한 번이라도 궐석을 하면 사건을 종결됩니다. 특히 현재 가압류가 돼있는 채무자들은 재판에 신경을 많이 써야 합니다. 건설사에서 가압류 해놓으면 돈을 많이 요구 할 수 있으니까요...